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NOTICIA DEL MES DE JULIO 2020
 
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Nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de las hipotecas.
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La cláusula de vencimiento anticipado es aquella que figura en la escritura de hipoteca, por medio de la cual si el deudor hipotecario (cliente) deja de pagar las cuotas del préstamo, el Banco (prestamista) se reserva el derecho a dar por resuelta la operación y exigir la devolución de la totalidad del préstamo que se adeude.


Declaración por el Tribunal Supremo de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado

El Tribunal Supremo en varias sentencias recientes, ha venido señalando cuando se puede considerar nula por abusiva la cláusula de vencimiento anticipado en un préstamo hipotecario, y a tal efecto dos cuestiones importantes:

- El incumplimiento por el deudor debe ser grave o esencial que justifique la reclamación total de la deuda pendiente.

- Para que la cláusula de vencimiento anticipado pueda ser considerada válida debe modular la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, y permitir al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación.

La cláusula de vencimiento anticipado, tal como viene redactada en la escritura de hipoteca de todas aquellas que se firmaron antes de 2019, es una cláusula que puede ser declarada nula por abusiva siguiendo los parámetros indicados por la Jurisprudencia.

A partir del 16 de Junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, por lo que las hipotecas que se han firmado recientemente se acomodan a este texto legal que permite la exigencia de toda la deuda cuando se cumplan una serie de requisitos.


Procedimientos de ejecución hipotecaria ya iniciados

Conforme a todo lo expuesto, procede aplicar las siguientes pautas u orientaciones jurisprudenciales a los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:

- Procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobresueldos sin más trámite (archivados).

- Procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos (archivados).

- Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, podrán continuar su tramitación.


Archivo del procedimiento hipotecario

Según la citada jurisprudencia del Tribunal Supremo cabe la posibilidad de solicitar el archivo del procedimiento hipotecario aunque se la haya adjudicado en subasta, siempre y cuando el Banco no haya tomado posesión de la vivienda y se trate de un consumidor. Después de producirse la entrega de la posesión de la vivienda adjudicada en subasta ya no cabe solicitar el sobreseimiento o archivo.

Si nos encontramos en el supuesto de que no se ha entregado la posesión de la vivienda, habría que solicitar mediante un incidente extraordinario la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca siempre que el incumplimiento del deudor por el que el Banco ejecutó la hipoteca no reúna los requisitos de gravedad cuyas pautas ha señalado el Tribunal Supremo.



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